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被追赶的上海,长三角的迷茫期,正是置业掘金时

2019-03-05 07:45:01地产情报站微信号 京竹山
被追赶的上海,长三角的迷茫期,正是置业掘金时
被追赶的上海,长三角的迷茫期,正是置业掘金时
   江浙沪转型不易,长三角陷入迷茫

2月27日,香港公布了2018年地区生产总值(GDP)28453.17亿港元,同比增长3%。按照香港统计处官网提供的汇率,去年香港GDP折合人民币约24001亿元。

这样中国五大城市,北京(楼盘)、上海、香港、深圳(楼盘)、广州(楼盘),2018年GDP数据已经全部公布。其中,深圳再度以7.5%的GDP增速继续领先,总值达24221.98亿元。在GDP的比拼上,深圳在意料之中正式超越香港,成为中国城市GDP排行榜第三名。

  而下一步,上海必然成为深圳赶超的目标。

仅从GDP指标看,上海3.2万亿的体量高出深圳一大截,超越上海尚需时日。但是,如果从上市公司总市值看,深圳已经领先上海几个身位了。

根据中国基金报统计数据显示,对比全国主要一线二线城市,2019年2月底深圳上市公司总市值(10.2万亿)比上海(7.2万亿)高出约3万亿,多出了1.2个广州,近4个成都或近6个西安(楼盘)上市公司总市值。

深圳赶超上海,势头迅猛强劲。在经济上,上海长期是国企+外企唱主角,活跃的知名民企有限。过去的10多年,上海在互联网领域,没能培育出BAT级别的公司,也没能留住马云,以至于有人讲"上海失去了互联网十年"。

  而正是以互联网名企等为代表的民营企业,让沪深两城的上市企业拉开了差距。

未来的差距可能还会更大。

在一些新兴领域,深圳上市公司也具有明显优势。比如,基因科技领域的华大基因,电子行业龙头,,立讯精密(002475)、欧菲科技,OLED新贵柔宇科技等。

此外,深圳还有一批深藏功与名,就是不上市的巨头。比如通信企业华为、世界500强正威国际、无人机霸主大疆科技等。加上背后的巨人,深圳的优势更加明显。

当下,让上海尴尬的是,在科技创新源头上不如北京,在科技成果引进转化上不如深圳,在上市公司总市值上被深圳赶超,更是被北京长期碾压(北京的上市企业总市值20万亿+)。

  不光是上海,左膀右臂江苏和浙江也各有烦恼。

长期对标广东的江苏,没有了前两年追赶的强劲势头,经济总量和增速上再度被广东压制。原因和上海很相似,江苏的经济结构中,外企和国企比重也很高,制造业中重化工业比重过高。随着转型的推进,部分外企迁移,国企活力不够,民企分量太小,经济增长势能必然变弱。

浙江的转型之路似乎走得顺一些。杭州(楼盘)依靠阿里巴巴、网易等明星互联网公司的引领带动,数字经济风生水起,而以吉利、万向为代表的民营制造业构筑了实体经济的基石。明星企业为杭州做实了里子,而G20峰会、2022亚运会等则是为杭州赚足了面子。

但是,抛开杭州看,浙江其他地市则鲜有亮眼的成绩,温州(楼盘)、台州(楼盘)、金华(楼盘)等地小而散的民营经济日子并不好过。

至于安徽,这些年的重点是承接江浙沪的产业转移,而不是产业转型。国家科学中心下的原始创新大爆发,重大科研成果落地转化,更是尚需时日。

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   巩固上海 龙头地位,打破原有利益格局

面对新形势,从去年下半年开始,以上海、杭州为代表的长三角城市出现了明显的调整。2018年10月底,杭州都市圈联席会议上,浙江衢州(楼盘)和安徽黄山两座城市正式入圈大杭州。

这是杭州都市圈成立以来的首次"扩容"。虽然衢州和黄山两座城市经济一般、人口也少,但是广阔的地理空间为杭州带来了腹地和纵深,也是杭州向西辐射江西和安徽的重要支点,战略地位极其重要。

从1+3(杭州+绍兴(楼盘)、湖州(楼盘)、嘉兴(楼盘))升级为1+5(杭州+绍兴、湖州、嘉兴、衢州、黄山),这是杭州的风光时刻。一个月以后,上海也画了一个圈,这个圈,表面上杭州可能不爽,但实际上,两地的联系更紧密了。

  对于推进长三角一体化,更是实实在在的进步。

2018年11月底,"2018中国城市规划年会"选择在杭州召开,上海连同江苏、浙江,三地共同出台了《上海大都市圈空间协同规划》。上海的这个圈是1+7,1是上海,7则包含了江苏的苏州(楼盘)、无锡(楼盘)、南通(楼盘)3市以及浙江的宁波(楼盘)、舟山(楼盘)、嘉兴、湖州4市。嘉兴、湖州从杭州的朋友圈划入到了上海。

传统上,因为历史渊源,地理位置,,沪苏之间远比沪杭更紧密。这一次,上海大尺度打破原有利益格局,北上牵手南通、盐城(楼盘)(大丰飞地),把辐射区直接扩展到了苏北。又南下杭嘉湖平原,把嘉兴、湖州纳入麾下,上海与杭州的地理联系在无形中大大缩短了。

在承接外溢上,上海+苏锡常是传统格局,这也是苏锡常实体经济更强劲的原因。而在新规划中,嘉定和湖州的地位明显抬升。这无疑有利于杭嘉湖一线承接更多产业转移和资源外溢。未来,杭州优秀的企业家基因,与上海高端要素做好整合,多出几个阿里、吉利、万向也未可知。另外,杭州向西辐射找到了突破口,衢州和安徽黄山划入杭州城市圈后,进一步加强了与安徽、江西的经济联系。

  从全局看,长三角一体化的大幕,正在徐徐拉开,一场大戏、好戏即将开场。

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   为何只有长三角讲一体化融合

为什么粤港澳大湾区规划里不讲一体化?因为一个国家,两种制度,三个关税区,三种货币。在现有条件下,人流、资金流、物流、信息流、商务流的跨境往来并不通畅和便利。深度整合只能显从消除内部壁垒开始。

为何京津冀提协同发展,也不提一体化?同样存在机制问题,北京的首都地位及发展模式与津冀有落差,首都能做的事,津冀未必有条件做,首都的优势资源,津冀未必能承接,财政收入与区域经济挂钩也使得京津冀之间对税源存在竞争关系。

  那么长三角是否已经具备一体化条件?也有一本难念的经。长三角的难点是近年来浦东开发开放龙头作用衰退,对长三角改革开放引领功能失落现状是改革的江浙在倒逼保守的上海,苏嘉杭营商环境的进步在倒逼上海自贸区改进。

但是,即使长三角有困难,在国内的三大城市群中,整合条件也是最好的。长三角各城市之间,文化同源、人缘相亲、民俗相近。经济发展相对均衡,产业转移,科技成果转化,硕果累累。

  在进博会时代,,一带一路、长江经济带、长三角一体化三大国家战略的联动叠加,完全可以突破原有机制和理念的限制,让长三角龙头重新振奋精神,焕发活力。

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   哪些城市将是置业掘金之城呢?

区域整合,是当前国内发展的大战略。掘金区域整合红利,自然是首选。而下一个热点,必定就是长三角地区。长三角城市群的短暂迷失,恰好给了更多人以较低价格置业长三角的机遇。

  买房置业长三角的历史机遇出现了。

对于26个长三角城市,动辄数百万的房价,要做出好的选择也并不简单。在发掘潜力城市之前,我们先回顾一小段历史。

被追赶的上海,长三角的迷茫期,正是置业掘金时
   上图红色区域是1843年的上海县,周长约5公里。 蓝色区域是英国人在长三角的第一块租界。 蓝色区域因为成为陆地时间不久,且位于黄浦江与苏州河交汇之处,时有泛滥,对于当时以农业为主导的上海县经济来看,价值不大,甚至弊大于利

同样的地理条件,在英国商人的眼中却价值连城。

  苏州河上的小舟可以将英国商人的影响力扩展到太湖平原的东侧腹地,靠近黄浦江的水运条件,则能够让英国商人很轻松地进入长江,一面可以方便深入中国内陆,另一面联通东海和大洋。现代工商业和传统农业的思维差异,在地块选择上,被明显地区别开了。

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   由于江河交汇处的巨大商业利益,很快美国人、法国人也加入进来。苏州河两岸被不断侵吞蚕食,到1914年,租界的面积已经达到了4.7万亩。 红色方框是老上海的核心地带,包括今天的黄浦、静安、徐汇北部、长宁东部、虹口南部等地区。也是上海人口中常提到的"上只角"。

在农耕文明中,水、光、热条件俱佳的环太湖平原地区,远远比地处湖泽洼地的上海重要。进入工业文明后,拥有便利江运、航运的上海焕发勃勃生机,城区规模迅速扩大,城市地位也随之发生巨变。

即使同处于一个时代,因为认知差异,人们也会做出完全不同的选择。一段时间后,回头再看,差距就十分明显了。显然正确的认知,具有前瞻性,无比的重要。

在上海大都市圈里,最值得投资的城市,无疑是苏州、无锡、常州(楼盘)。嘉兴产业太弱、南通隔海相望,交通不便,湖州太远,经济也不行。苏州,看似竞争对手多,但是产业层次高,与上海联系紧密,未来苏州获得的上海外溢资源,会多得多。

  这是投资大上海都市圈的一般看法。

但是在新时代,是否会出现一些新变化呢?南京(楼盘)、杭州、合肥(楼盘)、宁波、南通、嘉兴等长三角城市,又处于怎样的地位,那些更有潜力?今天,我们从工业文明,迈进了信息时代,站在了新技术革命的大门外。原有的思维模式,势必需要迭代更新。如果您有置业长三角的打算,欢迎留言,我们一起讨论。

(责任编辑:杨雪纯 )
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